Milliyet.com.tr/ÖZEL 1 yıl içerisinde faizlerin hızla yükselmesiyle birlikte yatırımcılar mevduatlara yöneldi, konuta talep azaldı. Özellikle kredi faiz oranlarındaki yüksek seyir vatandaşların konut alımını zorlaştırıyor, fakat mevduat faizlerinin yıl sonuna doğru düşüş göstermesi bekleniyor.
Özellikle son haftalarda bankalarda mevduat faiz oranları aşağı yönlü hareket etmeye başlamıştı. Yıl sonuna doğru mevduat faizlerinin daha da gerilemesi bekleniyor.
Peki şu anda mevduatta mı kalmalı yoksa konut alımı için bir fırsat mı? Faizler düşüşe geçtiğinde konut fiyatlarında hızlı artışlar görülür mü?
Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Faizlerin düşmesiyle ilgili beklentiler var. Bunların yıl sonuna doğru gerçekleşme ihtimali ağır basıyor. Merkez Bankası piyasanın kendi içinde dengeyi bulmasını istiyor diyebiliriz.
‘GAYRİMENKULE YÖNELİM ÇOK HIZLI OLMAYABİLİR’
İlerleyen süreçte mevduat faizleri düştükçe kredi faizlerinin bu ortamda düşeceğini değerlendiriyoruz. Faizler düştükçe talebin uzun zamandır beklediği gayrimenkul tarafında da yavaş yavaş hareketlenmeler başlayacak. Bu çok hızlı olmayabilir.
‘BU KONUT ALIMINDAKİ EN BÜYÜK ENGEL’
Şu an için faiz oranları piyasada hala yüzde 3 seviyelerinin üzerinde. Bu 1 milyon TL kredi çeken bir kişi için aylık 33 bin TL geri ödemesi demektir. 2 veya 3 milyon TL kredi çeken bir kişi 60-90 bin TL’nin üzerinde ödeme yapmak durumunda. Bu konut alımındaki en büyük engel.
‘FİYATLAR 1 YILDA ENFLASYONA GÖRE DÜŞTÜ’
Mevduat faizlerinin artması konutta alım gücümüzü azalttı. Alım gücü azalmasına rağmen yüzde 66 oranında artan bir inşaat maliyeti var. Konut fiyatları son 1 yılda enflasyona göre geri gelmiş durumda.
‘İNŞAAT MALİYETİNE SATILAN YERLER VAR’
Bu bize şunu gösteriyor ki konut fiyatları birçok yerde ve bölgede müteahhit karının eritildiği bir durumda. Şu an için bazı bölgelerde satılan ikinci el gayrimenkuller sadece inşaatın maliyetine satılıyor diyebilirim.
Nispeten çok eski olmayan yerlerde 100 metrekare bir daireyi bugün 4 milyon TL’den aşağı bulabildiğiniz yerler var. Bazı gayrimenkullerin maliyetine satıldığı doğrudur.
MEVDUAT VE KONUTTAN HANGİSİ CAZİP?
Mevduat ile konut arasında bir tercih yapılmak istense genelde biz gayrimenkulcüler konutu makul buluyoruz. Konutta verdiğiniz parayla bunu kiraya verme gibi bir opsiyonunuz var. İstanbul’da kira amortisman süreleri daha önce 23 yıl iken şu an için 17 yıla kadar düştü. Bu 6 milyon TL’ye satın aldığınız bir yeri aylık 30 bin TL’ye kiraya verdiğinizde yaklaşık 16.5 yılda fiyatını amorti ediyor demek.
‘4-5 YILLIK KONUTLARDA FIRSAT VAR’
Yapılar çok eski değilse özellikle 4-5 yıllık konutlarda bir satın alma fırsatı var. Ben artan inşaat maliyetleri çerçevesinde konuta yatırımın makul olduğunu söylüyorum. Konut aldığınızda yıpranır ancak altındaki arsa her zaman sizindir. Binanız eskise bile arsa payınız saklı kalmaya ve değer kazanmaya devam eder.
YÜKSEK FAİZLE KREDİ ÇEKEN BİRİSİ FAİZLERİN GERİLEMESİYLE KREDİYİ YAPILANDIRABİLİR Mİ?
Bir kişi bankadan yüzde 3 oranında kredi çekti diyelim, faizlerin gerilemesiyle birlikte bunu yapılandırabilir. Ancak bu çok kısa vadede gerçekleşmeyecektir. Benim beklentim kasım dönemine doğru mevduatlarda bir gerileme olacağı yönünde. Biz kredi faizlerinde 2025 yılının ikinci çeyreğinde düşüşleri göreceğiz. Orada da yüzde 2.60-2.50 seviyelerine kadar gerileme olabilir. Gelecek yıl sonuna doğru yüzde 2’li seviyeleri yakalamaya çalışabiliriz. Konut kredilerinde çok hızlı düşüşler olmayacaktır. Böyle bir kredi çeken biri 1.5-2 yıllık süreçte sanki faizler hiç düşmeyecekmiş gibi düşünebilir.
FAİZLERİN DÜŞMESİYLE KONUT FİYATLARI HIZLANIR MI?
Evet, faizlerin düşmesiyle birlikte konut fiyatları hızlanır. Bunu tetikleyen birkaç unsur var. TÜİK tarafından yapı ruhsat ve yapı izin istatistikleri yayınlanıyor. Çok önemli bir veri, nisan-haziran 2024 verileri açıklandı. Belediyeler tarafında yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 22, daire sayısı yüzde 28.9, yüz ölçüm ise yüzde 30.9 azaldı.
‘CİDDİ ALIM FIRSATI VAR’
Yapılan daire sayılarının azalıyor olması bize şunu söylüyor ki nispeten konut fiyatları bu durumdan etkilenecektir. Ben konutta 15 Eylül öncesinde ciddi bir alım fırsatı olduğunu düşünenlerdenim.”
